Les bons choix financiers à l’approche de la retraite

PRÉPARER L’AVENIR

Il ne faut pas attendre la retraite pour se décider à investir. D’où l’intérêt de s’y prendre le plus tôt possible, au plus tard vers 50/55 ans, car vous pourrez encore solliciter l’aide des banques pour un prêt. Emprunter en tant que retraité reste toujours possible, mais vous devrez répondre à des conditions plus strictes. Les banques s’attendent à ce que vous remboursiez votre prêt avant vos 75 ans et vous proposeront donc un prêt immobilier de durée courte (environ 10 à 15 ans). Vous devrez également vous assurer que vous êtes éligible à la couverture assurance emprunteur qui ne couvre pas les demandeurs de plus de 75 ans.

L’INTÉRÊT DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Le coût du logement occupant une place importante dans le budget d’un ménage, être pleinement propriétaire au moment de la retraite permet d’enlever ou de limiter la charge d’un loyer ou d’un prêt. Cependant, investir dans la pierre est un investissement à long terme qui demande donc d’être anticipé quant aux capacités de remboursements futurs. D’où l’intérêt de s’y prendre le plus tôt possible. Etre propriétaire de son logement lors de la retraite permet tout d’abord de préparer sa retraite et de diminuer fortement les charges du ménage à une période de baisse des revenus, mais aussi d’envisager les différentes possibilités qui vont suivre. Cela permet aussi d’être à l’abri de certains aléas notamment les charges liées à la location. L’idéal est de devenir propriétaire de son logement quelques années avant un départ en retraite et d’avoir fini le remboursement du prêt s’y rattachant.

LOUER UN BIEN SECONDAIRE

Pour pallier une éventuelle carence ou insuffisance de revenus, le moyen le plus efficace est la location immobilière, c’est-à-dire être propriétaire d’une résidence principale et disposer d’un autre bien mis en location qui permet d’avoir un revenu mensuel complémentaire. La possibilité de loyers impayés est cependant un risque qu’il faut prévoir. D’om l’intérêt de chercher une diminution des mensualités du prêt de l’investissement dans l’immobilier, notamment par le regroupement de crédits.

LOUER UNE PIÈCE CHEZ SOI

La location d’une pièce au sein même de la résidence principale, qu’elle soit appartement ou maison, est une solution. Elle dépend du montant nécessaire de revenu complémentaire, de la zone dans laquelle se situe le bien (forte demande immobilière ou non) mais aussi de la superficie disponible à la location au sein de sa résidence principale. Cette solution a pour mérite d’être simple et de ne pas déposséder le propriétaire retraité de son patrimoine. Les revenus tirés de la location d’une partie de sa résidence principale sont exonérés d’impôts sur le revenu, à condition que la pièce louée soit la résidence principale du locataire et que certains plafonds de loyer soient respectés.

LA SOLUTION DU VIAGER

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente. Il faut distinguer deux types de vente en viager :

• Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
• Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

UN RÉGIME FISCAL AVANTAGEUX

Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes : 70% pour un premier versement à moins de 50 ans, 50% pour un premier versement de 50 à 59 ans, 40% pour un premier versement de 60 à 69 ans, 30% pour un premier versement à plus de 69 ans. Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt. Enfin, le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien. En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe audiovisuelle.

LA DONATION AVEC CHARGES

La transmission en nue-propriété à vos enfants peut être une solution avantageuse afin de leur éviter, le moment venu, de payer des droits de succession trop élevés. Tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité de continuer à y vivre, les enfants pourront vous verser un complément de retraite ou prendre à leur charge les frais de fonctionnement de la maison (eau, chauffage, électricité…). Le bien est transmis en pleine propriété aux enfants lors du décès des parents. Les deux seules conditions permettant de souscrire à un prêt en viager hypothécaire sont d’être propriétaire du logement (appartement ou maison) et d’être âgé de plus de 65 ans.

DIVERSIFIER SON PATRIMOINE

Si l’immobilier constitue en effet un bon moyen de préparer sa retraite, cela n’est pas non plus sans risque. De plus, les prix des logements, actuellement très élevés, rendent l’opération moins intéressante, même quand les taux d’intérêt sont bas. Il convient donc de bien étudier son projet de préparation à la retraite avant d’investir ou de placer toutes ses économies dans la pierre. Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier est le conseil de tous les experts de la gestion de patrimoine, qui vous proposeront plutôt de miser sur la diversification patrimoniale. A bon entendeur… I.N.