Votre conseiller financier vous propose d’investir en SCPI ? On vous vante régulièrement les mérites de la « pierre-papier » ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais disposez d’un budget limité ? Avoir recours à une société civile de placement immobilier (SCPI) peut-être séduisant, à condition de le faire avec prudence. On vous explique tout !
LA QUESTION DU DÉBLOCAGE DE L’ÉPARGNE
La SCPI est un investissement de long terme. La durée de détention conseillée varie traditionnellement entre 8 et 15 ans, voire plus. Si vous pensez avoir besoin de cette épargne avant ce délai, la SCPI n’est sans doute pas un placement adapté à vos besoins. La SCPI est un placement peu liquide. Il existe un délai, parfois important, entre le moment où vous souhaitez vendre vos parts et le moment où vous les vendez effectivement. Dans certains cas, ce délai coïncide avec la durée de vie de SCPI. Attention donc à ne pas investir en SCPI une épargne dont vous pourriez avoir besoin dans des délais très courts.
LA QUESTION DES REVENUS RÉGULIERS
Certaines SCPI ont pour objectif de verser des revenus trimestriels à leurs associés… sans le garantir toutefois. Généralement, les SCPI d’entreprises détiennent et louent des immeubles de bureaux, des entrepôts, des boutiques, etc. Elles ont pour vocation de redistribuer tous les trimestres à leurs associés une partie des loyers perçus. Le versement n’est cependant pas régulier. Il est soumis à l’approbation des associés en assemblée générale.
Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) nécessite de la prudence. Au moindre doute, vous pouvez contacter l’Autorité des marchés financiers par le biais de sa plateforme Épargne info service au 01 53 45 62 00.
LA QUESTION DE L’AVANTAGE FISCAL
Certaines SCPI vous permettent de bénéficier d’économies d’impôt. Ces SCPI détiennent des immeubles d’habitation. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez conserver les parts pendant une durée minimale (selon les régimes fiscaux) à partir de la signature du bail. Généralement, vous devrez même attendre la liquidation de la SCPI pour retirer vos fonds, en l’absence de liquidité sur le marché secondaire.
SCPI : QU’EST-CE QUE C’EST ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. On distingue 2 types de SCPI : la SCPI d’entreprises qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial, la SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation. En moyenne, une part du capital d’une SCPI vaut entre 150 € et 1 000 €.
Les dividendes issus d’une société civile de placement immobilier (SCPI) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers. L’investissement locatif par le biais d’une SCPI peut générer un déficit foncier et participer à réduire votre impôt sur le revenu.
LES MISSIONS DE LA SCPI
Dans le cadre de votre investissement, la société civile de placement immobilier assure plusieurs missions : acquérir des biens immobiliers, rechercher des locataires, établir l’état des lieux, s’acquitter des charges, effectuer les travaux, récupérer les loyers. En contrepartie de la réalisation de ces missions, vous devez vous acquitter de frais de gestion à l’occasion de la souscription de parts, mais aussi annuellement.
RENDEMENT & DIVIDENDES
Si lors d’un investissement locatif classique le rendement prend la forme d’un loyer que vous percevez chaque mois, dans le cadre d’une société civile de placement immobilier l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent.
AVANTAGES & INCONVÉNIENTS
Du côté des avantages
La société civile de placement immobilier vous permet de diversifier vos placements puisqu’en acquérant des parts dans une SCPI vous investissez dans des projets immobiliers multiples. Par ailleurs, puisqu’il s’agit d’un placement collectif, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs.
Du côté des inconvénients
Si l’investissement par le biais d’une société civile de placement immobilier comporte des attraits, ce type d’opération est loin d’être dénué de risques. En effet, ni le rendement ni le capital de la SCPI ne peuvent faire l’objet d’une garantie, puisqu’ils sont dépendants du marché de l’immobilier. Ainsi vous n’avez aucune certitude du montant des dividendes que vous percevrez à court, moyen ou long terme et de la valeur de vos parts si vous souhaitez les revendre. Par ailleurs, investir dans une SCPI a un coût. Vous devez notamment vous acquitter de frais d’entrée (entre 5 % à 12 % de la valeur de votre part) ou de frais de gestion (entre 8 % et 10 % de vos dividendes).
LE BOOM DE l’IMMOBILIER SANTÉ
Alors que la crise économique de 2020 a touché une importante partie du marché de l’immobilier locatif, celui des immeubles de santé évolue sur sa lancée et connaît même un important boom. Les immeubles tels que les cliniques et les établissements de santé privés affichent en effet un taux de remplissage élevé pendant cette année particulièrement marquée par une crise de grande ampleur. Ce taux d’occupation élevé est également observé dans les résidences seniors médicalisées, les EHPAD. Le marché de l’immobilier de santé est donc en croissance soutenue, en réponse à des besoins structurels : allongement de la durée de vie, développement des maladies neurodégénératives.
UNE VÉRITABLE OPPORTUNITÉ EN 2021
Ceux qui souhaitent alors réaliser un bon rendement dans l’immobilier locatif pourront se tourner vers le secteur de la santé et de l’hébergement pour seniors dont le rendement est stable et les loyers sécurisés. Il est d’ailleurs possible d’investir sans se soucier des contraintes de gestion en se tournant vers les professionnels. Pour profiter de l’immobilier de santé sans prise de tête par exemple, les experts conseillent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Des opérateurs spécialisés prennent en main la totalité de la gestion immobilière, tandis que l’investisseur souscrit seulement à des parts de sociétés. C’est en fonction de la quote-part que le montant de ses revenus locatifs est calculé, sous forme de dividendes. Avantages : la stratégie est mise en œuvre par l’opérateur lui-même, et l’investisseur peut jouir d’une diversification très intéressante de son portefeuille de placement.
L’EXEMPLE DE PIERVAL SANTÉ
La SCPI Pierval Santé répond aujourd’hui aux besoins des acteurs de la santé qui souhaitent externaliser leur immobilier, en le cédant à des investisseurs pour ne plus en subir les coûts. Créée en 2013, Pierval Santé est une SCPI d’entreprise thématique à capital variable, dédiée aux actifs immobiliers de santé. Seule SCPI « pure santé » du marché, elle investit dans plusieurs catégories d’actifs complémentaires : les EHPAD et centres d’hébergement, les cliniques et cabinets médicaux ou encore les commerces de santé. Pierval Santé est une SCPI conjuguant investissement et philanthropie à travers son engagement envers l’Institut du Cerveau et de la Moelle Epinière (ICM). La SCPI reverse ainsi 0,01% de sa collecte annuelle à l’ICM. SCPI pionnière dans le domaine de l’immobilier de santé, elle propose un secteur porteur puisque sur 5 ans cette SCPI a généré en moyenne 5,1% de Distribution. N.S.
