Viager mixte : Une idée 100% gagnante!

GAGNER EN CONFORT & AUTONOMIE

Alors que plus de 16 millions de Français ont plus de 60 ans, on sait que pour 71% des seniors, leur retraite n’est pas suffisante pour vivre correctement. Dans ce contexte, comment se mettre à l’abri pour rester dans son « home sweet home », protéger ses proches, et transmettre quelque chose à sa famille à son départ ? Il existe une solution fiable et avantageuse pour gagner en confort et en autonomie, tout en se constituant un patrimoine financier : le viager.

LE VIAGER, UNE SOLUTION TRÈS ATTRACTIVE

En constante progression en France, le viager est un dispositif de vente immobilière attractif à la fois pour les personnes âgées souhaitant augmenter leurs revenus tout en restant ou non à leur domicile, et pour les personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier (viager occupé) ou l’achat de leur résidence principale à moindre coût (viager libre).

UNE ALTERNATIVE AU VIAGER TRADITIONNEL

Comme son nom l’indique, le viager mixte combine viager occupé et viager libre. Concrètement, un même bien est divisé en deux parties indépendantes, dont l’une reste en jouissance du vendeur (partie occupée) et l’autre est à la disposition de l’acheteur (partie libre). Cette alternative au viager traditionnel nécessite parfois d’adapter le bien pour que vendeur et acquéreur puissent vivre sous le même toit tout en vivant séparément. Cela peut passer par la création d’une deuxième entrée, la séparation de l’étage du rez-de-chaussée d’une maison, l’installation de compteurs d’énergie individuels…

LE MIXTE : UNE RÉPONSE AUX BESOINS ACTUELS

Alors que de nombreux seniors se retrouvent seuls et isolés dans leur logement, le viager mixte permet de rompre l’isolement et de créer du lien social. Une relation étroite se crée alors entre vendeur et acquéreur. Un système d’entraide se met très souvent en place. Les vendeurs gardent de temps en temps les enfants par exemple, les acheteurs rapportent les courses ou font quelques menus travaux (remplacement d’ampoules…). Outre le relationnel et l’échange de bons procédés, du côté des acquéreurs, cela permet d’accéder à la propriété sans apport initial important et de bénéficier d’une décote de prix liée à l’occupation partielle du logement.

CRÉER UN LIEN ENTRE SENIOR & JEUNE

Le viager mixte peut également être la solution pour des étudiants qui cherchent à se loger dans des villes au marché locatif tendu. Les offres locatives, souvent difficiles à trouver, sont pour beaucoup d’étudiants inabordables. Épaulés financièrement par leurs parents, ces étudiants peuvent alors devenir propriétaires très tôt de leur résidence principale et évitent cette situation trop connue de « jeter l’argent par les fenêtres ». C’est une réelle mutualisation des intérêts respectifs du vendeur et de l’acquéreur dans un contrat immobilier gagnant-gagnant.

L’AVIS D’UNE EXPERTE

C’est ce que nous explique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo : « Le viager mixte est une alternative qui apporte une solution heureuse pour de nombreuses personnes qui ignorent pourtant tout de ce concept. Il y a encore peu de temps, j’ai par exemple conseillé à une femme vivant seule avec ses deux enfants d’acquérir un viager mixte. Travaillant de nuit, le fait de partager un bien avec un couple de retraités l’a rassurée. Elle sait que durant son absence, ses enfants, bien que grands, peuvent compter sur la présence des vendeurs. Le viager mixte revient à créer une « cohabitation » qui mutualise les besoins et intérêts de chacun avec comme point central le lien social et le mieux vivre.»

DE MULTIPLES COMBINAISONS POSSIBLES

De nombreux biens peuvent être vendus en viager mixte. Il s’agit souvent de logements ou domaines devenus trop grands pour des personnes seules ou vieillissantes. Grâce à ce type de transaction, l’intégralité du bien sera ainsi chauffée et entretenue et les jardins ne seront pas laissés à l’état sauvage. Par ailleurs la partie libre du viager mixte, peut être convertie en logement familial, mais pas seulement. Il n’est pas rare d’y trouver un commerce, un restaurant ou un gîte…

LA SITUATION SANITAIRE & SES CONSÉQUENCES

Les témoignages de personnes âgées dans les Ehpad, mais aussi de leurs descendants, au moment des différents confinements, ont touché de nombreux Français. Le sentiment, ne reflétant, certes, pas toujours la réalité, que nos parents âgés auraient été mieux « protégés » – physiquement et moralement – dans leur ancien domicile, a fait réfléchir… Et le viager, que certains regardaient d’un mauvais œil, se révèle aujourd’hui comme une solution aux intérêts de chacun. Pour preuve : les demandes de renseignements, en nette augmentation, ces dernières semaines. « Le regain de curiosité sur le viager émane d’ailleurs autant de personnes potentiellement vendeuses, que d’enfants à la recherche de solutions pour leurs parents âgés » ajoute Sophie Richard.

UNE VRAIE SOLUTION DE CONSENSUS

Les enquêtes le montrent régulièrement : 9 personnes âgées sur 10 souhaitent vieillir à domicile. Dans ce contexte, mais aussi pour d’autres raisons qui leur sont propres, les enfants ont des scrupules à « envoyer » leurs parents dans des structures collectives. Certains n’ont d’ailleurs pas les moyens de participer au paiement du loyer d’un tel hébergement. Alors, pourquoi ne pas se tourner vers le viager, une solution qui peut contenter tout le monde ?

LES CONDITIONS DU VIAGER

Rappelons brièvement son principe : une personne âgée (au moins 60 ans, en général) vend le logement. Elle pourra rester y vivre tant qu’elle le souhaite tout en bénéficiant d’une rente viagère versée à vie. Auquel s’ajoute un capital plus ou moins important (appelé le « bouquet »). L’acheteur pourra à son tour bénéficier du bien qu’au moment du départ du vendeur pour l’occuper, le louer, le revendre … La vente en viager est une pratique sérieuse et réglementée où les intérêts des deux parties sont préservés. Le prix de la rente et du bouquet fait ainsi l’objet de calculs précis, effectués en fonction de plusieurs critères, dont l’espérance de vie du vendeur, la valeur vénale du bien immobilier, etc.

• Le prix de vente

Le prix de vente est fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre la valeur vénale (c’est-à-dire l’estimation financière du logement dans une région donnée) et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l’espérance de vie du crédirentier. Ces barèmes peuvent être consultés auprès d’un notaire ou d’une compagnie d’assurance.

• Le prix de rente

Au moment de la signature de l’acte de vente, le débirentier peut régler au comptant une partie de la vente appelée le bouquet. Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Ainsi, plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé. Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire (qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier), et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente. Les parties peuvent également insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation.

DES AVANTAGES EN NOMBRE

La personne âgée vendeuse continue, tout d’abord, à vivre à domicile, situation souhaitée. La vente en viager permet aussi d’améliorer son quotidien puisque la rente vient compléter une pension de retraite souvent insuffisante pour faire face à des besoins médicaux et financiers en considérable croissance. Cette amélioration des revenus lui permet de se faire assister au quotidien, si besoin et de mettre en place « un pack services » (services à la personne / livraison des repas à domicile, etc.). Le bouquet lui donne, enfin, les moyens d’adapter son domicile à un éventuel handicap : les travaux peuvent ainsi être financés… Ce capital peut aussi lui permettre de réaliser des rêves de voyages ou les moyens d’aider financièrement ses enfants.

MÊME POUR LA FAMILLE

Auparavant, les enfants d’un vendeur en viager se sentaient « trahis ». Alors, certes, ils ne vont pas hériter d’un bien immobilier, mais ils peuvent, le cas échéant, bénéficier d’une donation, grâce au bouquet. En outre, la solution du viager permet également aux personnes âgées de subvenir à leurs besoins sans contraindre leurs enfants à une charge financière supplémentaire telle que le loyer d’un Ehpad, que beaucoup se partagent aujourd’hui. Ils ont enfin la satisfaction de voir leurs parents heureux de pouvoir vivre leur quatrième âge à domicile, conservant la qualité de vie à laquelle ils sont attachés, tout en ayant les moyens financiers d’être bien entourés et sécurisés.

UNE VRAIE RÉPONSE SOLIDAIRE

Libre, occupé ou mixte, le viager est donc une idée à étudier de très près, si l’on souhaite rester dans son logement ou sa maison de famille jusqu’à la fin de sa vie, avec des revenus en plus pour voyager, profiter de la vie ou gâter ses enfants et petits-enfants. La solution du viager mixte permet quant à elle de créer du lien intergénérationnel entre les seniors et les jeunes qui démarrent dans la vie. N.S.